关于推进我市物业管理服务“全覆盖”的调查报告  

   文章来源:    时间:2013-05-28


        根据市委六届五次全委会议上提出的“力争年内物业服务进驻小区覆盖率达100%”的要求和人大常委会的工作计划安排,在对2012年4月我市物业管理实施方案的执行情况进行专项调查的基础上,再次组织部分人大代表、财经委员及政府相关部门,于2013年4月对我市物业管理服务实施“全覆盖”情况进行督办调查。这次调查的重点是:市八届人大常委会第5次会议有关物业管理服务工作审议意见的落实情况;市政府一年来在推进物业管理服务实现全覆盖方面都做了哪些具体工作;相应政策措施落实到位情况;存在的问题及改进工作的思路和办法。调查组集中听取了天北新区、五个街道办事处及住建局的情况汇报,委托房管局召集物服企业代表进行座谈交流,深入到五个居民小区及开干齐乡实地查看核实情况,并结合上年政府提出的六条改进措施和2013年将要采取的改进物业管理服务的政策听取各方意见。现将调查情况报告如下:
        一、物业管理服务工作的基本情况
        据初步统计,全市共有77个居民小区4个农牧民行政村,物业服务企业22家,其中19家为三级资质,从业人员千余人,住宅小区面积591.76万平方米,其中物业服务面积484.45万平方米(住宅429.41万平方米,商业及其它建筑55.04万平方米),物业服务覆盖率为81.86%,与2011年相比,物业服务面积增加了52.49万平方米,物业覆盖率增加了0.79个百分点。2012年5月经八届人大5次常委会议审议物业管理服务问题以后,市人民政府根据常委会提出的审议意见,从提高认识,明确职责,理顺关系,建立机制,制定政策,加大投入入手,做了大量基础工作,先后出台了《关于调整奎屯市物业管理工作领导小组进一步明确职责分工的通知》;《奎屯市推进社区“单位化管理,网络化覆盖,社会化服务”建设工作实施方案(试行)》;《奎屯市城区违法及到期临时性建筑专项整治工作方案》;《奎屯市物业管理工作实施方案(暂行)》,并配套相应的物业管理工作考核办法及标准;每年列支150万元专项资金奖励对物业管理服务工作做出突出贡献的社区居委会,同时加快改造老旧小区的步伐,采取小区路灯费用纳入城市公共照明系统,绿化用水费用减半收取等措施改善物业服务环境,推动实施物业服务全覆盖工作取得新进展。海纳尔小区被评为“国家级物业管理优秀住宅示范小区”,润泽园、芙蓉里小区被评为“自治区级物业管理优秀住宅示范小区”。总体上看,由社区居委会代为履行业主委员会职责,保障物业管理工作正常运转已是主流形式,物业服务面积和覆盖率有所上升,物业管理服务工作形势趋好,但距离实现物业服务全覆盖的目标还有许多困难,机制体系尚在磨合,存在多处死角盲区,城乡发展差别较大,新的政策措施有待实践检验。
        二、存在的主要问题
        (一)推进物业管理服务工作进度不理想。市委连续两年提出实现物业服务工作全覆盖的目标,政府及相关部门的前期基础工作滞留时间较长,狠抓落实执行力度不够,促进物业健康有序发展寄希望老旧小区整体改造,对当年未纳入改造计划的老旧小区和小区中没有物业服务的楼盘,缺少有效的物业服务对策和办法,推进进度难以保证今年全市物业管理服务全覆盖的目标。
        (二)物业管理服务环境亟待改善。旧城和小区改造是取得业主,居委会,物服企业多方满意的有效办法,但被小区私搭乱建等违章建筑的拆除问题所困,今年纳入改造计划的小区开工时间依然呈现拖延态势;物业服务门槛低,企业小,数量多,资质差,优胜劣汰队伍重组速度慢,小区多种物业服务形式,多个物服企业同在一个小区服务,少量没有实施物业服务楼盘并存的情况没有大的改变。
        (三)物业服务收费标准低、收费难形成恶性循环。物业服务收费标准长期得不到调整,随着物价整体水平上扬,物业用工成本持续走高,物服企业服务成本加大经营困难,不能满足社会发展的需要,特别是对老旧小区的服务质量下滑,通过减少人员弱化服务降低成本来维持运转,员工待遇低,队伍不稳定,业主意见大,费用收缴率下滑,严重制约了物服企业的健康发展,老旧小区面临的物业服务问题更加复杂多变。
        (四)激励扶持物业服务的政策措施力度不够。老旧小区的物业服务存在难度大、风险高、标准低、收费难的实际情况,政府出台的新政针对物服企业的鼓励扶持政策力度不大,激励物服企业或其他形式物业服务组织自愿进驻老旧小区实施物业服务动力不足,缺少针对消除物业服务死角盲区的行动计划。
        (五)物业服务项目跟不上形势发展的要求。物业服务企业资质不高,维护维修服务能力弱是普遍现象,大部分物服企业靠简单的保洁和基本的保绿服务生存,多数小区还无法开展保安服务、封闭监控,车辆有序停放,流动摊点规范管理,家政有偿服务维修维护不出小区等物服项目。
        三、建议
        (一)加强领导整合资源,捆绑使用多种资金,加快实施物业管理服务的步伐。推进物业管理服务全覆盖要科学决策统筹协调,梳理整合多种资源,要把社区“三化建设”、园林绿化、评优创卫、平安奎屯、社会管理创新等活动有机结合起来,全面利用各种资金,形成合力推动物业管理服务工作提升水平、拓宽领域向全市覆盖,强力打造北疆宜居宜业中心城市,让人民群众安居乐业。
        (二)加快小区整体改造,促进物服企业整合,创造好的物业服务环境。推进旧城和小区改造,保证依法依规拆除工作顺畅,前期工作环节至关重要,要在拆除违章或到期临时建筑上取得突破,才能保证整体改造工程按时启动建设完成。要推行政府行业主管部门、街道社区、业主、物服企业四位一体的物业管理服务工作机制。发挥街道社区在物管中的作用,加强物服监管,建立长效机制,促进优胜劣汰,逐年改善小区多种物业服务形式和多个物服企业并存的局面。
        (三)宣传引导提高认识,强化有偿服务理念,进一步提高物业费收缴率。物业服务收费是物业公司运转的基本条件,创造干净整洁秩序井然的工作生活环境,离不开城市管理物业服务。要深入宣传物业有偿服务理念,解决好收费过低和企业成本上升的矛盾,适时调整修订与物业服务等级项目相适应的政府指导价,公示服务等级标准和服务项目收费价格。认真研究产生物业服务收费难的原因,出思路想办法用实招,通过多种途径化解矛盾,逐年提高收缴率。
        (四)出台政策创造条件,调动一切积极因素,努力实现物业管理服务工作全覆盖。针对老旧小区物业服务覆盖率低的现状,加大政策扶持力度,加大政府财政投入,要利用税收、补贴、奖励、就业、收费减免等政策措施,引导物服企业进驻老旧小区。优惠政策应与服务老旧小区面积、业主满意率、创建文明和谐小区、提高物业缴费率、物服企业提高资质等级联系起来。通过激励措施,鼓励优秀企业做大做强,促进我市物业服务行业健康有序发展,力争年内实现全市物业管理服务全覆盖。
        (五)抓住机遇加快发展,适应物业市场需求,推动物业服务水平再上新台阶。新型城镇化建设投资不断增长,旧城和小区改造步伐加快,城乡居民生活不断改善,物业管理服务前景广阔,孕育着物业服务的多种需求,客观上拉动物业服务行业快速发展,具有很大的市场潜力。物业服务保障体系建设要适应新形势,政府依法管理,企业苦练内功,加强行业自律,强化社会监督,促进物业服务行业健康发展,满足和提高人民群众的生活品质和幸福指数。
                                                                                                                                               (财经委 韩立平)



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